Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde oluşturulmuş bir tapu kaydının düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibine geçirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirdiği için sonuçları ağırdır. Tapu sicilinin güvenilirliği TMK m.1023 (tapuya güven) ile korunur; ancak gerçek hukuki duruma aykırı kayıtlar dava yoluyla düzeltilebilir. Bu rehberde davanın açılabileceği başlıca hâlleri örneklerle açıklıyoruz.
Hangi Hâllerde Açılır?
1. Hukuki Ehliyetsizlik
Taşınmazı devreden kişinin işlem sırasında fiil ehliyetine sahip olmaması (akıl hastalığı, ayırt etme gücünden yoksunluk gibi) hâlinde işlem geçersiz olabilir.
Örnek: Ağır demans nedeniyle ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin imzaladığı satış işlemi, ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz sayılabilir; mirasçılar sağlık kayıtları ve bilirkişi raporuyla tapu iptali davası açabilir.
2. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazı görünüşte satış göstererek devretmesi hâlinde mirasçılar bu davayı açabilir (ayrıntı için ilgili makalemize bakınız).
3. Hile, Hata ve İkrah (TBK m.30-39)
Devir işlemi; aldatma (hile), önemli bir yanılma (hata) veya korkutma (ikrah) etkisiyle yapılmışsa, irade sakatlığı nedeniyle işlemin iptali talep edilebilir.
Örnek (hile): Kendisine değeri düşük bir arsayı çok değerli olduğu söylenerek yüksek bedelle satın aldırılan kişi, hile nedeniyle işlemin iptalini isteyebilir.
4. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekilin, vekâlet yetkisini temsil edilenin zararına ve kendisi/üçüncü kişi yararına kullanması hâlinde tapu iptali gündeme gelebilir.
Örnek (vekâlet): Kendisine “satış yetkisi” verilen vekilin, taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle yakınına devretmesi, vekâletin kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
5. Aile Konutu ve Eş Rızası (TMK m.194)
Aile konutu niteliğindeki taşınmazın, diğer eşin açık rızası alınmadan devredilmesi hâlinde hukuki uyuşmazlık doğar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki) |
İhtiyati Tedbir
Dava sürerken taşınmazın bir başkasına devredilmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilebilir. Bu, davanın sonuçsuz kalmasını engeller.
Sık Yapılan Hatalar
- İhtiyati tedbir istemeden dava açmak; taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilebilir.
- Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtlarını toplamadan dava açmak.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptali davasında zamanaşımı var mı? Dayanılan sebebe göre değişir. Muris muvazaasında zamanaşımı uygulanmazken, hile-hata gibi sebeplerde belirli süreler söz konusu olabilir.
İyiniyetli üçüncü kişiye satılan taşınmaz geri alınabilir mi? Tapuya güven ilkesi nedeniyle iyiniyetli kazanımlar korunabilir; süreç teknik değerlendirme gerektirir.
Dava ne kadar sürer? Bilirkişi incelemesi, tanık ve belge durumuna göre değişir.
Tapudaki bedel düşük gösterilmişse bu muvazaa mıdır? Tek başına belirleyici değildir; diğer olgularla birlikte değerlendirilir.
Vekilim beni zarara uğrattı, ne yapabilirim? Vekâletin kötüye kullanılmasına dayanarak tapu iptali ve tazminat yollarına başvurulabilir.
İlgili yazılar: Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi · Kira Sözleşmesi Feshi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.