Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kanunen korunduğundan, sözleşmenin sona erdirilmesi sıkı kurallara bağlanmıştır. Kiraya veren (ev sahibi), kiracıyı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve usulüne uygun biçimde tahliye ettirebilir. Bu rehberde sözleşmenin feshi yollarını ilgili kanun maddeleri ve örneklerle açıklıyoruz.
Kiracı Sözleşmeyi Nasıl Sona Erdirir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.
Önemli bir denge kuralı: Kiraya veren, sözleşmeyi sırf süre doldu diye sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, üç ay önceden bildirimle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.347).
Ev Sahibi Hangi Sebeplerle Tahliye İsteyebilir?
1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m.350)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu/işyerini kullanma zorunluluğu doğmuşsa tahliye istenebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Örnek (gereksinim): Başka şehirde oturan ev sahibinin Kayseri’ye tayini çıkması ve oturacak konutunun bulunmaması, gereksinim sebebiyle tahliye için somut gerekçe oluşturabilir. Buna karşılık tahliyeden hemen sonra konutun bir başkasına kiraya verilmesi, ihtiyacın samimi olmadığını gösterebilir ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.
2. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m.351)
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya yakınlarının ihtiyacı için, kanunda öngörülen süre ve usule uyarak tahliye talep edebilir.
3. Yeniden İnşa ve İmar (TBK m.350)
Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kiralananın kullanımını imkânsız kılıyorsa bu sebeple tahliye gündeme gelebilir.
4. Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve geçerli bir taahhüt vermesi hâlinde, bu taahhüde dayanılarak tahliye istenebilir. Taahhüdün, kiralanan teslim edildikten sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması önemlidir.
Örnek (taahhüt): Kira sözleşmesiyle aynı gün ve teslimden önce imzalatılan tahliye taahhütleri, geçerlilik yönünden tartışmalıdır; taahhüdün teslim sonrası tarihli olması uygulamada önem taşır.
5. İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.
Örnek (iki haklı ihtar): Kira yılı içinde iki ayın kirasını geç ödeyen ve bu nedenle iki ayrı yazılı ihtar alan kiracıya karşı, kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir.
6. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)
Kira bedelini ödemeyen kiracıya, en az otuz günlük süre verilerek ihtar çekilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir.
Tahliye Sebepleri Özet Tablosu
| Sebep | Dayanak | Kim talep eder |
|---|---|---|
| Gereksinim (ihtiyaç) | TBK m.350 | Kiraya veren |
| Yeni malik ihtiyacı | TBK m.351 | Yeni malik |
| Yeniden inşa/imar | TBK m.350 | Kiraya veren |
| Tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Kiraya veren |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kiraya veren |
| Temerrüt | TBK m.315 | Kiraya veren |
Sık Yapılan Hatalar
- Usulüne uygun ihtar çekmeden dava açmak.
- Tahliye taahhüdünü teslimden önce imzalatıp geçerlilik tartışmasına yol açmak.
- Kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk şartını atlamak.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi? Hayır; tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanılarak ve usulüne uygun biçimde mümkündür.
Kira artış oranının sınırı var mı? Konut kiralarında yıllık artış, kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz; güncel sınır dönemsel olarak değişebilir.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir? Hayır; teslim sonrası ve serbest iradeyle verilmiş olması gibi şartlar aranır.
Gereksinim nedeniyle tahliyeden sonra ev başkasına kiralanırsa ne olur? Haklı sebep olmaksızın, kanunda öngörülen süre içinde eski kiracı dışındaki birine kiralanması kiraya verenin tazminat sorumluluğunu doğurabilir.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk şart mı? Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
İlgili yazılar: Kira Tespit Davası · Tapu İptali ve Tescil Davası · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kira uyuşmazlıkları somut olaya ve güncel mevzuata göre değişebileceğinden, durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.