Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen evlerde, tarlalarda ve arsalarda çok yaygındır. Paydaşlar malın ne yapılacağı konusunda anlaşamadığında ortaya çıkan tablo tanıdıktır: bir kardeş satmak ister, diğeri oturmaya devam etmek ister, bir diğeri kira gelirini paylaşmak ister. Bu kilidi açan hukuki yol ortaklığın giderilmesi davasıdır; uygulamada eski adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinir. Bu rehberde davanın dayanağını, kimlerin açabileceğini, zorunlu arabuluculuğu, malın nasıl paylaştırıldığını ve süreçte dikkat edilmesi gerekenleri örneklerle açıklıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir malda bu ortaklığın sona erdirilmesidir. Türk Medeni Kanunu’na göre paydaşlardan her biri, bir sözleşme veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi söz konusu değilse, paylaşmayı isteyebilir (TMK m.698). Başka bir ifadeyle, hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz.
Ortaklık iki biçimde karşımıza çıkar:
- Paylı mülkiyet (TMK m.688): Her paydaşın payı tapuda belirlidir (ör. 1/3, 1/4). Paydaş kendi payını tek başına satabilir.
- Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet (TMK m.701): Miras kalan mallarda paylaşma yapılana kadar görülen durumdur. Mirasçılar mal üzerinde birlikte hak sahibidir ve tek başına tasarruf edemez.
Örnek: Babadan üç kardeşe miras kalan ve tapuda henüz paylaştırılmamış bir ev, elbirliği mülkiyetindedir. Kardeşlerden biri evi tek başına satamaz; anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir.
Kimler Dava Açabilir?
Taşınmazda payı bulunan her paydaş dava açabilir; payın büyüklüğü önemli değildir. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun mirasçıları davaya dâhil edilir.
Miras kalan taşınmazlarda dava açılabilmesi için mirasçıların kim olduğunun belirlenmesi gerekir; bu nedenle genellikle mirasçılık belgesi (veraset ilamı) davadan önce alınır.
Dava Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk aşamasında paydaşlar; malın kime kalacağı, bedelin nasıl ödeneceği veya ortak satış gibi konularda anlaşabilir. Anlaşma olmazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılır.
Örnek: İki kardeş, ortak evin kardeşlerden birine kalmasını ve diğerine payının karşılığı olarak belirli bir bedelin ödenmesini arabuluculukta kararlaştırırsa, dava açmaya gerek kalmadan uyuşmazlık çözülür ve süreç hem daha hızlı hem daha az masraflı olur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki) |
| Dava şartı | Arabuluculuğa başvurulmuş olması |
Kayseri’de bulunan taşınmazlar bakımından dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Mal Nasıl Paylaştırılır? Aynen Taksim veya Satış
Kanun iki paylaştırma yolu öngörür (TMK m.699):
1. Aynen Taksim (Malın Bölünmesi)
Öncelikli yol, malın fiziken bölünerek paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Geniş bir arsa, her paydaşa ayrı parsel düşecek şekilde bölünebilir. Taşınmazın niteliğine göre kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paylaştırılması da gündeme gelebilir.
Ancak aynen bölme her zaman mümkün değildir:
- Tek bir daire veya dükkân bölünemez.
- Tarım arazilerinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındaki asgari parsel büyüklüğü sınırları nedeniyle bölme çoğu zaman yapılamaz.
- Bölme, malın değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa tercih edilmez.
2. Satış Yoluyla Paylaştırma
Aynen bölme mümkün değilse, hâkim malın açık artırma (ihale) yoluyla satılmasına karar verir. Satış, icra dairesi aracılığıyla yapılır ve elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaşlar da ihaleye katılabilir ve malı satın alabilir.
Örnek: Kayseri’de üç kardeşe miras kalan tek bir dairede kardeşler anlaşamaz. Daire fiziken bölünemeyeceği için mahkeme satışa karar verir. İhaleye kardeşlerden biri de katılır ve en yüksek teklifi vererek daireyi satın alır; satış bedeli üç kardeş arasında payları oranında paylaştırılır.
Aynen Taksim ile Satış Karşılaştırması
| Özellik | Aynen taksim | Satış yoluyla paylaştırma |
|---|---|---|
| Öncelik | Kanunen öncelikli yol | Aynen bölme mümkün değilse |
| Sonuç | Her paydaş kendi parçasının maliki olur | Paydaşlar satış bedelinden pay alır |
| Uygun olduğu mal | Geniş arsa, bölünebilir arazi | Daire, dükkân, küçük parsel |
| Paydaşın malı alması | Kendi payına düşen parça | İhaleye katılarak satın alabilir |
Dava Süreci Adım Adım
- Mirasçılık belgesinin alınması (miras kalan mallarda)
- Arabuluculuğa başvuru ve anlaşma sağlanamazsa son tutanağın alınması
- Dava dilekçesinin taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine verilmesi
- Tapu kayıtlarının getirtilmesi ve tüm paydaşlara tebligat yapılması
- Keşif ve bilirkişi incelemesi: Taşınmazın değeri ve bölünüp bölünemeyeceği belirlenir
- Karar: Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
- Kesinleşme ve uygulama: Tapuda paylaştırma ya da icra dairesinde ihale
Masraflar Kime Ait?
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır. Davayı açan paydaş masrafları başta öder; ancak karar sonucunda bu masraflar paylara göre dağıtılır. Bu yönüyle dava, “kaybeden öder” mantığıyla işleyen davalardan farklıdır.
Sık Yapılan Hatalar
- Miras kalan taşınmazda mirasçılık belgesi almadan dava açmaya çalışmak.
- Arabuluculuk şartını atlayıp doğrudan dava açmak (dava usulden reddedilir).
- Paydaşlardan birinin vefat ettiğini fark etmeden eksik taraf teşkiliyle dava açmak.
- Satış kararı sonrasında ihaleyi takip etmeyip malın düşük bedelle satılmasına göz yummak.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapuda bir paydaş satışı engelleyebilir mi? Hayır. Hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak mal paylaştırılır veya satılır.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer? Paydaş sayısı, tebligatlar ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Paydaşı az ve tapu kaydı düzgün olan dosyalar daha kısa sürede sonuçlanır.
Kardeşlerden biri evi satın alabilir mi? Evet. Arabuluculukta diğer paydaşların paylarını satın alarak anlaşabilir veya ihale aşamasında diğer katılımcılar gibi teklif vererek malı alabilir.
Evde oturan kardeş kira öder mi? Ortak malı tek başına kullanan paydaşa karşı, koşulları varsa diğer paydaşlar ayrıca ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir. Bu, ortaklığın giderilmesinden ayrı bir taleptir.
Arabuluculukta anlaşırsak dava açmak gerekir mi? Hayır. Arabuluculukta varılan anlaşma uyuşmazlığı sona erdirir; tapu işlemleri bu anlaşmaya göre yapılabilir.
Masrafları kim öder? Yargılama giderleri kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
İlgili yazılar: Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) · Tapu İptali ve Tescil Davası · Muris Muvazaası · Reddi Miras
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Ortaklığın giderilmesi süreçleri taşınmazın niteliğine ve paydaşların durumuna göre farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.